Comment se déroule une vente immobilière aux enchères judiciaires
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Une vente immobilière aux enchères judiciaires a lieu le plus souvent à la suite d’une saisie immobilière, lorsqu’un créancier, appelé créancier poursuivant, obtient du juge de l’exécution que le bien de son débiteur soit vendu afin d’être payé sur le prix. La procédure est fixée par le Code des procédures civiles d’exécution, si bien qu’elle se déroule de la même manière d’un tribunal judiciaire à l’autre, même si les usages locaux, notamment pour les visites, peuvent varier. Ce guide en présente les étapes dans l’ordre où l’acquéreur les rencontre ; il décrit la procédure ordinaire et ne remplace pas l’avis de l’avocat que vous mandaterez, qui reste seul en mesure d’apprécier une vente particulière.
La frise suivante résume ces étapes, que les sections du guide reprennent ensuite une à une.
Avant l'audience
Un à deux mois avant
La publicité de la vente
La vente est annoncée dans un journal d'annonces légales, et le cahier des conditions de vente, qui décrit le bien et les règles de la vente, peut être consulté au greffe ou chez l'avocat du créancier poursuivant.
À la date fixée par l'annonce
La visite
Un commissaire de justice organise la visite à une date fixée à l'avance, et il n'y en a souvent qu'une seule.
Quelques jours avant
L'avocat et la garantie
Vous mandatez un avocat inscrit au barreau du tribunal et lui remettez une garantie égale à 10 % de la mise à prix, d'au moins 3 000 €, votre financement devant déjà être assuré.
Le jour de l'audience
Devant le juge de l'exécution
L'adjudication
Les avocats portent les enchères à partir de la mise à prix, et le bien revient au dernier enchérisseur lorsque quatre-vingt-dix secondes s'écoulent sans nouvelle offre.
Après l'audience
Dans les dix jours
La surenchère
Toute personne peut encore proposer un prix supérieur d'au moins 10 %, ce qui conduit à une nouvelle audience.
Dans les deux mois
Le paiement
L'adjudicataire consigne le prix et règle les frais de la vente, faute de quoi le bien est remis en vente à ses frais.
La publicité de la vente et le cahier des conditions de vente
La vente est annoncée par un avis publié dans un journal d’annonces légales entre un et deux mois avant l’audience, et elle est en général reprise sur les sites spécialisés ainsi que sur ceux des avocats. L’annonce indique la mise à prix, c’est-à-dire le montant à partir duquel les enchères commencent, que fixe le créancier poursuivant et qui se situe souvent en deçà de la valeur de marché, ce qui ne préjuge en rien du prix auquel le bien sera finalement adjugé.
Le cahier des conditions de vente constitue en revanche le document de référence. Déposé au greffe du tribunal et consultable au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant, il décrit le bien, précise son origine de propriété, reproduit le procès-verbal descriptif dressé par un commissaire de justice ainsi que les diagnostics techniques, indique si le bien est occupé et à quel titre, et fixe les conditions dans lesquelles la vente se déroule. Sa lecture attentive est la seule manière de connaître les servitudes, les procédures en cours ou l’occupation du bien, qu’aucune note ni aucune annonce ne saurait remplacer.
La visite
Une visite est généralement organisée par un commissaire de justice, à une date et à une heure fixées à l’avance et indiquées dans l’annonce, et il n’y en a souvent qu’une seule. Il n’est donc guère possible de revenir sur place avec un artisan ou de demander une seconde visite, si bien qu’il est préférable de la préparer à partir du procès-verbal descriptif et des diagnostics.
Le choix d’un avocat et la garantie
On n’enchérit pas soi-même : les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire où se tient la vente, qu’il faut mandater quelques jours avant l’audience. L’avocat demande à son client une garantie d’un montant égal à 10 % de la mise à prix, sans pouvoir être inférieure à 3 000 €, remise sous la forme d’un chèque de banque ou d’une caution bancaire irrévocable, et cette garantie est restituée si le client ne remporte pas l’enchère. Il convient par ailleurs de fixer avec l’avocat, par écrit, le montant maximal jusqu’auquel il est autorisé à enchérir.
La vente n’est soumise à aucune condition suspensive d’obtention de prêt et n’ouvre aucun délai de rétractation, de sorte que le financement doit être assuré avant l’audience, d’autant que le délai de paiement du prix est court.
L’audience d’adjudication
L’audience se tient devant le juge de l’exécution, et les enchères sont portées par les avocats à partir de la mise à prix. La dernière offre est retenue lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées sans enchère nouvelle, et le juge prononce alors l’adjudication au profit du dernier enchérisseur, qui devient l’adjudicataire. Lorsque personne n’enchérit, le créancier poursuivant est en principe déclaré adjudicataire d’office au montant de la mise à prix.
Le délai de surenchère
L’adjudication n’est pas encore définitive au sortir de l’audience, puisque toute personne dispose d’un délai de dix jours pour former, par l’intermédiaire d’un avocat, une surenchère d’au moins 10 % du prix principal. La surenchère conduit à une nouvelle audience, au cours de laquelle le bien est remis aux enchères sur la base de ce nouveau montant, et aucune surenchère n’est en revanche admise sur cette seconde adjudication.
Le paiement du prix et des frais
L’adjudicataire doit consigner le prix dans un délai de deux mois à compter de l’adjudication définitive, au-delà duquel le prix porte intérêt au taux légal, et il lui appartient de régler dans le même temps les frais de la vente. Ces frais comprennent les frais préalables, c’est-à-dire les dépenses engagées par le créancier poursuivant pour parvenir à la vente, taxés par le juge et annoncés avant les enchères, les émoluments de l’avocat poursuivant, calculés selon un barème proportionnel au prix, les droits de mutation, perçus comme pour une vente ordinaire, ainsi que la contribution de sécurité immobilière ; s’y ajoutent les honoraires de l’avocat de l’acquéreur, qui sont libres.
Lorsque l’adjudicataire ne paie pas le prix ou les frais, le bien peut être remis en vente selon la procédure de réitération des enchères, anciennement appelée folle enchère. L’adjudicataire défaillant perd alors sa garantie et reste tenu de la différence lorsque le bien est revendu à un prix inférieur au sien.
L’entrée dans les lieux
Le jugement d’adjudication, une fois publié au service de la publicité foncière, constitue le titre de propriété de l’adjudicataire. Lorsque le bien est occupé par le débiteur saisi, ce jugement vaut titre d’expulsion à son encontre, même si l’expulsion suit ses propres délais et ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale ; lorsque le bien est loué en vertu d’un bail conclu avant la saisie, le bail se poursuit en revanche, et l’adjudicataire devient le bailleur du locataire en place.
L’application Enchèria rassemble les annonces, situe chaque bien par rapport à son marché et simule le coût de l’acquisition, ce qui permet de préparer l’entretien avec l’avocat. Elle ne dispense pour autant ni de la visite ni de la lecture du cahier des conditions de vente.