Comment lire la note Enchèria et l'estimation d'adjudication

Enchèria affiche pour chaque vente une valeur de marché estimée, une décote, une fourchette et un prix d’adjudication probable, puis une note de 0 à 100 qui résume ces éléments. Ce guide explique comment chacun de ces chiffres est obtenu, d’autant qu’aucun ne remplace la visite ni la lecture du cahier des conditions de vente : ce sont des repères tirés des ventes passées, qui aident à trier les ventes à l’affiche et à préparer l’entretien avec l’avocat, et non une évaluation du bien lui-même.

La valeur de marché et la décote

La valeur de marché est estimée à partir des demandes de valeurs foncières (DVF), que publie la direction générale des Finances publiques et qui recensent les ventes immobilières des dernières années. Enchèria retient les ventes de biens du même type, appartement ou maison, situés à moins de 500 mètres du bien mis en vente, en calcule le prix médian au mètre carré et le multiplie par la surface du bien. Lorsque moins de cinq ventes comparables sont disponibles, aucune valeur n’est affichée plutôt qu’une estimation peu fiable.

La décote rapporte ensuite l’écart entre cette valeur et la mise à prix à la valeur elle-même. Une mise à prix de 140 000 € pour un bien estimé à 249 600 € présente ainsi une décote de 44 %, ce qui ne dit encore rien du prix auquel le bien sera adjugé, puisque les enchères partent de la mise à prix et la dépassent le plus souvent.

Le prix d’adjudication probable et sa fourchette

Les adjudications prononcées par les tribunaux figurent elles aussi dans les données DVF, ce qui permet d’observer à quel prix les biens vendus aux enchères ont effectivement trouvé preneur. Lorsque au moins cinq adjudications de biens du même type ont eu lieu à moins de deux kilomètres, le prix d’adjudication probable est obtenu en appliquant leur prix médian au mètre carré à la surface du bien. À défaut, Enchèria utilise le rapport observé dans le département entre prix d’adjudication et prix de marché, à condition qu’il repose sur au moins dix adjudications, et l’applique à la valeur de marché estimée.

Ce même rapport départemental fournit la fourchette basse et haute de l’estimation, et aucune de ces valeurs ne descend sous la mise à prix, puisqu’une adjudication ne peut être prononcée en deçà. La fourchette donne ainsi l’ordre de grandeur des prix déjà atteints dans le secteur, et le prix probable sa valeur centrale, sans tenir compte du nombre d’enchérisseurs présents le jour de l’audience, qui reste la principale inconnue.

La note et ses trois piliers

La note Enchèria additionne trois piliers, chacun noté de 0 à 100 puis pondéré. L’attractivité du bien compte pour 40 % et tient à deux critères, l’occupation du bien, qui en représente 58 %, et son type, qui en représente 42 %, si bien qu’un appartement ou une maison libre d’occupation obtient le maximum de ce pilier. Tant que l’occupation ou le type du bien reste inconnu, ce pilier n’est pas noté, ce qui ne revient pas à lui attribuer la note de zéro, et la note globale n’est alors pas calculée. La décote sur le marché compte également pour 40 % et combine la décote de la mise à prix et, pour une part plus importante, celle du prix d’adjudication probable ; une décote bien plus forte que les plus fortes observées dans le secteur fait toutefois baisser ce pilier, car elle signale plus souvent un défaut du bien ou de l’information qu’une occasion. La tension locative, enfin, compte pour 20 % et reprend le niveau des loyers de la commune, classé en cinq paliers à partir de la carte des loyers publiée sur data.gouv.fr.

Chaque pilier suit une courbe qui s’infléchit à mesure qu’il progresse, si bien qu’il plafonne aux alentours de 80 et que la note globale en fait autant. La lecture se fait donc par bandes plutôt que par points : une note inférieure à 40 désigne une opportunité faible, une note comprise entre 40 et 64 une opportunité correcte, à étudier de près, et une note de 65 ou plus une opportunité excellente, à suivre en priorité.

Ce que les chiffres ne mesurent pas

Une estimation reste une médiane, établie à partir de biens comparables par leur type et leur emplacement, si bien qu’elle ne tient compte ni de l’état du bien, ni de son étage, ni des travaux à prévoir, ni des charges ou des servitudes que révèle le cahier des conditions de vente. Enchèria ne reproduit ni ce cahier, ni le procès-verbal descriptif, ni les photos du bien, qui n’entrent donc pas dans la note et se consultent sur l’annonce d’origine ou auprès de l’avocat du créancier poursuivant. La note mesure par ailleurs l’intérêt d’une opportunité et non sa rentabilité, que le simulateur de l’application permet d’estimer à partir du prix d’adjudication probable. Ces chiffres servent par conséquent à repérer les ventes qui méritent d’être examinées, puis à fixer avec l’avocat un montant maximal d’enchère en connaissance de cause, la visite et la lecture du cahier restant indispensables avant toute décision.